Типовые серии, проекты, Нормативные документы, dwg - материалы для проектирования.

 

Типовые серии, проекты, Нормативные документы, dwgЧетверг, 23.11.2017, 23:13
Вы вошли как Гость | Группа "Гости" | RSS
Главная СтатьиРегистрацияВход
Меню сайта
Вход на сайт
Полезное



Написать нам
Имя отправителя *:
E-mail отправителя *:
Web-site:
Тема письма:
Текст сообщения *:
Оценка сайта:
Код безопасности *:

Главная » Статьи » » Общее [ Добавить статью ]

Что выбрать аренду помещения или же его покупку с кредита?

Для ответа на данный вопрос можно произвести ряд незамысловатых расчетов и размышлений. Для этого задаемся данными и строим математическую модель. Предположим, что существует некоторое помещение, предназначенное для коммерческого использования с площадью 125 квадратных метров, и у Вас как у потенциального пользователя данной недвижимости есть 2 предложения: а) покупка с кредита, б) долгосрочная аренда. Естественно встает "делема” купить или арендовать, если купить это вроде как уже свое и сразу, а арендовать это всегда не своё, а чьё-то. 
Не спешите с выводами, ведь, разумно полагать если купить, то нужна большая сумма здесь и сейчас, но зато собственность уже своя и в полном распоряжении, а если арендовать, то собственность, чья-то и за неё нужно платить, пусть не так много как купить, но и собственность всегда же будет принадлежать кому-то. Так что же выбрать, ну так давайте разберемся.
Вернемся к нашему помещению в 125 квадратов, почему такая площадь, просто это среднестатистическая арендная площадь наиболее полноценно пригодная для осуществления широкого спектра конторской деятельности для количества сотрудников в 15 человек, и это помещение соответственно не торговое и расположено не на первом этаже в обычном административном здании.
Мы строим нашу модель в моменте (начало 2013 г.) для городов ЦФО РФ, за исключением г. Москвы и Подмосковья. Среднестатистическая стоимость 1 квадратного метра площади нежилых помещений областных центров в данном регионе составляет порядка 40000 рублей, в соответствии с этим определяем полную рыночную стоимость нашего базового помещения, которая составляет порядка 5000000 рублей, как мы уже определились, приобретение недвижимости мы будем осуществлять "с плеча”, т.е. с привлечением кредитных средств. Разобьем наши расчеты на три этапа (по срокам погашения кредита): а) срок привлечения средств на 36 месяцев, б) срок привлечения средств на 60 месяцев, в) срок привлечения средств на 120 месяцев.
Для расчета процентных ставок возьмем среднее значение кредитных калькуляторов банков, чьи условия являются наиболее доступными в оформлении документов существовавших на момент написания статьи.
Затраты на оформление кредита во всех случаях составляют порядка 50000 рублей.
Суммарный расчет расходов в случае а) 50000+174553*36=6333908 рублей. (174553руб/мес. из которых основная часть к погашению долга составляет 5000000/36=138888руб/мес., доплата по процентам 174553-138888=35665руб/мес.).
В случае б) 50000+120927*60=7305620 рублей. (120927руб/мес. из которых основная часть к погашению долга составляет 5000000/60=83333руб/мес., доплата по процентам 120927-83333=37594руб/мес.).
В случае в) 50000+83756*120=10100720 рублей. (83756руб/мес. из которых основная часть к погашению долга составляет 5000000/120=41667руб/мес., доплата по процентам 83756-41667=42089руб/мес.).
Обратите внимание на цифры, выделенные жирным, они нам еще для анализа пригодятся.

Как уже указывалось, что мы строим нашу модель в моменте (начало 2013 г.) для городов ЦФО РФ, за исключением Москвы и Подмосковья, где среднемесячная стоимость долгосрочной аренды 1 квадратного метра площади коммерческих помещений в областных центрах составляет порядка 400 рублей, в соответствии с этим стоимость аренды за месяц нашего базового помещения (сегмент офисы конторские, этажи кроме 1-го) составляет 400*125=50000рублей.

Я думаю уже многие поняли, почему я настаивал на обращении внимания на цифры выделенные жирным. Колебание всех значений связанных с покупкой и арендой имеют четкую линейную взаимосвязь, общий вывод один, чем короче срок кредита, тем меньше разница между среднемесячной выплатой за кредит и общей стоимостью аренды за месяц (см. цифры выделенные жирным).
Если учесть все факторы связанные с процедурой приобретения недвижимости в кредит и дальнейшей его эксплуатации до момента полного погашения кредита т.е. до момента его полного перехода в собственность покупателя, не стоит так же забывать о том что погашение кредита досрочно, как правило, связано с введением штрафных санкций поэтому мы в расчет вводим полный срок по кредитным случаям а, б, в, описанным выше.

Случай "а”, срок кредита 36 месяцев: переплата (расходы) составляет 6333908-5000000=1333908 рублей, так же следует учесть расходы связанные с содержанием данного помещения которые будут составлять порядка 65руб/м2 в месяц, соответственно 1333908+65*125*36=1626408 рублей, в то же самое время расходы на аренду данного помещения 50000*36=1800000рублей, где все включено, разница составляет 1800000−1626408=173592 рубля в пользу кредитного варианта при условии что вы средства буде пускать в оборот предприятия.
Если же будете копить на недвижимость, т.е. будете откладывать те же 138888 рублей каждый месяц допустим, размещая их на пополняемом депозите в ОАО "Cбербанк” под относительно небольшой по отношению к "прочим” процент банкам то за 36 месяцев Вы получите ещё и доход в 452 627 рублей (7.1% год). Тем самым абсолютные расходы Вашей фирмы на недвижимость в месяц будут составлять 50000-452 627/36=37427 рублей против связанного с покупкой случая "а” 35665+65*125=43790 рублей что на (43790-37427=6363р.) уже меньше случая с покупкой недвижимости и тем самым выгоднее.

Случай "б”, срок кредита 60 месяцев: переплата (расходы) составляет 7305620-5000000=2305620 рублей, так же следует учесть расходы связанные с содержанием данного помещения которые будут составлять порядка 65руб/м2 в месяц, соответственно 2305620+65*125*60=2793120 рублей, в то же самое время расходы на аренду данного помещения 50000*60=3000000рублей, где все включено, разница составляет 3000000−2793120=206880 рублей в пользу кредитного варианта при условии что вы средства буде пускать в оборот предприятия.
Если же будете копить на недвижимость, т.е. будете откладывать те же 83333 рублей каждый месяц допустим, размещая их на пополняемом депозите в ОАО "Cбербанк” под относительно небольшой по отношению к "прочим” процент банкам то за 60 месяцев Вы получите ещё и доход в 928226 рублей (7.5% год). Тем самым абсолютные расходы Вашей фирмы на недвижимость в месяц будут составлять 50000-928226/60=34530 рублей против связанного с покупкой случая "а” 37594+65*125=45719 рублей что на (45719-34530=11189р.) уже меньше случая с покупкой недвижимости и тем самым выгоднее.

Случай "в”, срок кредита 120 месяцев: переплата (расходы) составляет 10100720-5000000=5100720 рублей, так же следует учесть расходы связанные с содержанием данного помещения которые будут составлять порядка 65руб/м2 в месяц, соответственно 5100720+65*125*120=6075720 рублей, в то же самое время расходы на аренду данного помещения 50000*120=6000000рублей, где все включено, разница составляет 6000000−6075720=-206880 рублей в пользу уже варианта аренды при условии что вы средства буде пускать в оборот предприятия.
Если же будете копить на недвижимость, т.е. будете откладывать те же 41667 рублей каждый месяц допустим, размещая их на пополняемом депозите в ОАО "Cбербанк” под относительно небольшой по отношению к "прочим” процент банкам то за 120 месяцев Вы получите ещё и доход в 2407748 рублей (7.8% год). Тем самым абсолютные расходы Вашей фирмы на недвижимость в месяц будут составлять 50000-2407748/120=29935 рублей против связанного с покупкой случая "а” 42089+65*125=50214 рублей что на (50214-29935=20279р.) уже меньше случая с покупкой недвижимости и тем самым выгоднее.

Понятно, что в наших расчетах присусвовали идеальные модели, не учитывающие инфляционную составляющую, так же динамику как роста так и падения цен на недвижимость и её аренду, кроме того прочие политические и психологические факторы.
В заключение по нашим расчетам следует сделать вывод, что долгосрочная аренда принципиально выгодна по отношение к приобретению недвижимости в кредит на продолжительный срок, самое главное найти подходящий вариант и сговорчивого арендодателя, и это понятно почему, ведь не секрет что ключом к взаимоотношениям в сфере недвижимости как в случае с покупкой, так и в случаях с арендой является инфляция. Все кредиты строятся по отношению к уровню инфляции (на её опираются), в нашей стране уровни инфляции на 2013-2015г.г. прогнозируются порядка 5-7% т.е. её рост будет замедлен, но и экономика будет расти медленнее чем в 2010-2013г.г. соотвесвенно рост цен на недвижимость и её аренду будет уже не таким стремительным как в 2011-2012г.г, а кроме того будет находится по сути в стадии бокового тренда.
Так же следует отметить состояние самого бизнеса предприятия, которое приобретает недвижимость в кредит. Ведь в случае с арендой у предпринимателей есть выход закончить все мгновенно и разрешить ситуацию саму собой "нет денег нет аренды”, в случае же с кредитом и как правило под залог приобретаемой недвижимости потери будут намного серьезными и не получится просто так встать и уйти, а придется понести убытки в размере не менее 20% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества и это факт, ведь должен же как то застраховаться от убытка кредитующий Ваш бизнес банк.
К тому же если разобрать ситуацию в которой находится наша экономика да и мировая в целом, то общий вывод всех экономистов со ссылкой на волновой анализ говорит о том что экономики находится в зоне растущей волны коррекции которая является частью волнового движения вниз начатого с 2007 года. Иными словами мировая экономика и российская, в том числе находятся в кризисной зоне, и приобретение недвижимости в 2013-2014 г.г. считается нецелесообразным т.к. цены уже сконцентрированы на максимальных отметках, а приобретение недвижимости в кредит просто недопустимо так как может грозить крахом компаниям, которые будут ее приобретать с привлечением крупных кредитных средств на продолжительный срок (более 3-х лет).
Как показали расчёты приобретать недвижимость можно, но только за свои, если нет своих денег то находить варианты с доступной арендой и копить на свою недвижимость размещая свободные средства на тех же самых депозитах, а не вбухивая их в немыслимые по своим размерам и условиям кредиты и Вы Господа предприниматели быстрее заработаете на свой так долгожданный офис чем кредитуя себя в банках и принимая на себя все мыслимые и немыслимые риски нашей и мировой экономики на которые Вы не можете повлиять, но которые способным повлиять на Ваш бизнес и угробить Ваше здоровье.

Удачи всем, берегите себя! А. Кондоба

 

Электронный ящик для сбора пожертвований в пользу тяжелобольных детей

Источник:
Категория: Общее | Добавил: 19leto (07.04.2013) | Автор: E W
Просмотров: 648 | Комментарии: 0 | Теги: покупка офиса, аренда, аренда vs покупка, аренда или покупка | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0


Свежие статьи:

Выполнить поиск
Картинки
Наш опрос
Брали бы Вы взятки будучи чиновником?
Всего ответов: 317
Помощь детям
Электронный ящик для сбора пожертвований в пользу тяжелобольных детей
Новости СМИ


Преимущества виниловых панелей


Эвакуация людей, пути эвакуации и эвакуационные выходы. Основные определения и общие требования


«Аэрофлот»- последние изменения


Nissan Teana


Как выбрать кирпич часть 2


Современное возведение загородных сооружений


Консультации по жилищным вопросам


Искусственное закрепление грунтов


Е.Скрынник: Скачка цен на хлеб в России не ожидается


Линолеумное покрытие полов.


Оштукатуривание раствором, обработка зданий.
 

AIK&DIK © 2017
Яндекс цитирования Rambler's Top100Рейтинг@Mail.ru